Paneláky, výťahy a nový zákon

Výťahy, ktoré ohrozujú životy obyvateľov bytovky, padajúcu omietku na panelákoch a ďalšie život a majetok ohrozujúce nedostatky môže odstrániť správca vášho paneláku alebo spoločenstvo, ak ho máte. A to bez toho, aby ste mu na to dali súhlas. Nemusia pritom zvolávať žiadne domové schôdze. Tento mandát im totiž dala posledná novela zákona. Zaviedla aj celý rad ďalších povinností.
 

 
1. Likvidácia havarijného stavu

 
Správcovia a spoločenstvá už môžu odstraňovať poškodenia na panelákoch bez toho, aby im na to dali súhlas vlastníci. Ide však len o také nedostatky, ktoré bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok. „Ide o závažné chyby, ktoré sa zistili pri odborných kontrolách a revíziách. Zasiahnuť môžeme aj v prípade havarijných stavov, ak v bytovke dôjde k neočakávaným poškodeniam, a to nielen technických zariadení,“ vraví výkonný riaditeľ Slovenského zväzu bytových družstiev Jaroslav Kováč. Novela je podľa neho formalistická. „Zaviedla zvýšené požiadavky nielen na správcu, ale aj na vlastníkov.“

Novinka: „Zvyšuje sa miera evidencie a povinnosti viesť rôzne zoznamy. Samozrejme, vlastník má možnosť nahliadnuť do dokumentov a správca mu to má umožniť,“ upozorňuje Kováč. Pripomína aj dve podmienky, ktoré musia byť splnené, aby správca alebo spoločenstvo mohli zasiahnuť bez rozhodnutia vlastníkov: 1. Chyba alebo poškodenie musí bezprostredne ohrozovať bezpečnosť života a zdravia, ako aj majetok ostatných vlastníkov, prípadne aj tretích osôb. 2. Kvôli časovej tiesni vlastníci nemôžu zvolať schôdzu a rozhodnúť o odstránení havarijného stavu a jeho financovaní. Týka sa to len spoločných častí, ako aj spoločných zariadení domu a príslušenstva, nie bytu.
 

 
2. Zastupovanie pri reklamáciách

 
Pri odovzdávaní novostavieb, rekonštrukciách a zásahoch sú už správcovia povinní uplatňovať práva vlastníkov voči dodávateľom rôznych prác. Ide však len o tie nedostatky, ktoré sa vyskytnú v častiach, na zariadeniach domu, ktoré sú spoločným majetkom vlastníkov v dome.

Novinka: Ide o novú povinnosť. Správca je povinný reklamovať nedostatky diela bytového domu, ak je v záruke, uplatňovať všetky zákonné možnosti spojené so zodpovednosťou za nedostatky diela. „Novela tento problém odstraňuje a oprávňuje správcu a spoločenstvo konať voči dodávateľom v mene a na účet vlastníkov v týchto veciach, a to aj pred súdom,“ vraví Kováč.
 

 
3. Odovzdávanie dokumentácie

 
Správca je povinný najneskôr v deň zániku zmluvy alebo v deň, ktorým ukončí svoju činnosť, predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti týkajúcu sa domu. Zároveň v tento deň je povinný previesť zostatok na účtoch vlastníkov na nový účet domu zriadený novým správcom alebo novým spoločenstvom. Dokumentácia sa odovzdáva novému správcovi, predsedovi založeného spoločenstva alebo vlastníkovi v dome, ktorého na tento účel ostatní poverili zastupovaním.

Novinka: Novela určuje, akú dokumentáciu je potrebné odovzdať. „Ide o demonštratívne vymenovanie najdôležitejších dokumentov, ktoré je spoločenstvo alebo doterajší správca povinný odovzdať novej osobe, ktorá bude spravovať dom,“ objasňuje ďalej Kováč.

Dokumentácia, ktorú odovzdáva doterajší správca

 
Sú to najmä: dodávateľské zmluvy, poistné zmluvy, účtovné doklady, technická dokumentácia domu, vyúčtovania úhrad za plnenia a vyúčtovania fondu prevádzky, údržby a opráv, zápisnice a rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj ďalšie dokumenty nevyhnutne potrebné pre riadny výkon správy domu novou osobou.
 

 
4. Výber dodávateľa

 
Správca musí rešpektovať rozhodnutie vlastníkov pri výbere dodávateľov. Netýka sa to však prípadov, ak zabezpečuje odborné prehliadky a skúšky technických zariadení. V takých prípadoch správca samostatne rozhoduje, komu zverí zabezpečenie odborných prehliadok a skúšok technického zariadenia. „Ide o technické zariadenia, ktorých odborné prehliadky a odborné skúšky musia byť vykonávané pravidelne v súlade s osobitnými predpismi a správca je povinný ich zabezpečiť,“ objasňuje Kováč.
 

 
5. Archivovanie dokumentov

 
Správca je povinný evidovať a uchovávať všetky rozhodnutia vlastníkov, zápisnice zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín. „Musíme už viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov, ktoré sa týkajú domu. Priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov. Predseda spoločenstva alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie,“ upozorňuje Kováč.

Po novom: Vlastník má právo nahliadnuť do dokladov, ktoré sa týkajú správy domu alebo čerpania fondu opráv. Môže si z nich robiť výpisy, odpisy a kópie. Vyhotoviť kópie môže aj predseda spoločenstva alebo správca, avšak na náklady vlastníka, ktorý ich požaduje. Pri poskytnutí týchto informácií sú povinní zabezpečiť ochranu osobných údajov tak, ako im to vyplýva z osobitného predpisu.
 

 
6. Zodpovednosť za záväzky

 
Správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene a na účet vlastníkov. Správca ani spoločenstvo nezodpovedajú svojím majetkom tretím osobám za záväzky, ktoré vznikli pri správe domu. Novela stanovila, že zodpovednosť nesú vlastníci, a to do výšky zálohových platieb, ktoré sú na účte domu. Alebo do výšky zostatku fondu opráv v príslušnom dome. Ak záväzky nie sú kryté zaplatenými úhradami, zodpovedá každý vlastník nad rámec zaplatených úhrad za plnenia do fondu, a to vo výške svojho spoluvlastníckeho podielu.

Po novom: Spoločenstvo a správca, ako subjekty zodpovedné za správu domu, môžu disponovať len tou sumou, ktorá je uložená v banke na účte domu.
 

7. Zastupovanie pred súdom

 
Pred súdom a inými úradmi zastupuje správca vlastníkov vždy vo vlastnom mene až do chvíle, kým sa nepreukáže rozpor jeho záujmov so záujmami zastupovaných vlastníkov. Zastupuje ich aj v prípadoch, ak žalobu podal vlastník, ktorého prehlasovali na schôdzi alebo na ktorého podali návrh na výkon záložného práva. „Ide o prípady, keď takýto vlastník podá návrh na zadržanie alebo na zákaz výkonu záložného práva,“ objasňuje Kováč. Rovnako správca zastupuje vlastníkov na súde pri vymáhaní dlhu niektorého z vlastníkov alebo inej povinnosti.

Po novom: Rozdiel je už v tom, že pri zastupovaní vlastníkov správca už pred súdom koná vo vlastnom mene. Správu však vykonáva samostatne v mene a na účet vlastníkov.
 

 
Nové termíny

30. november. Do tohto termínu má správca alebo spoločenstvo vypracovať a každoročne vlastníkom predložiť plán opráv na...
 

 
Dočítajte článok - prihláste sa u hnonline.sk

 
 

Sdílejte článok:

Váš názor na článok (vstup do sekcie VEREJNÉ FÓRUM)

 
 
 

Autor: Helena Kokolová 

Zdroj: hnonline.sk | 21.11.2018